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楼市全球化对冲城市崛起

2018-08-11 03:59:15

5月20日,周二。经合组织(OECD)近日发表全球楼价调查报告,透过楼价对收入╱租金比率与历史均值差距,一窥哪里楼价、哪里贵。从楼价升幅、可负担程度以至有“楼市PE”之称的价格对租金比率可见,加拿大、澳纽、英国等深受跨境投资者欢迎的国家铝方通
,在贵市场皆名列前茅。

特区政府上周二宣布修订双倍印花税,但从周末十大屋苑成交量判断,换楼客未见大增。港府为压抑楼价,近年先后推出额外印花税(SSD)、双倍印花税(DSD)和主要针对内地投资者的买家印花税(BSD)。港人港地虽草草收场,但这项构思本身已反映政府当初有意借限制非本地居民的物业拥有权压抑楼价。

随着资金不断涌入,许多备受海外投资者垂青的城市,楼价已远远超越当地居民的可负担水平,加人加地、澳人澳地,倡议者大不乏人。由于话题惹火,西方媒体已有不少讨论,一期《纽约客》一文《楼市环球化》,便围绕深受中俄拉美等海外投资者欢迎的城市楼价,带出一些值得关注的现象。

从【附表】可见,以楼价对租金和入息比率偏离历史均值多远衡量,澳纽加英等主要“外资接收站”,物业昂贵程度俱名列前茅。经合组织以国家为单位评估楼价,若把范围缩窄至个别城市,老毕可以肯定,以同一指标为准广州注册公司
,温哥华、悉尼、伦敦等大都会,楼价必然更不靠谱,当中的温哥华,正是《纽约客》重点讨论的城市。

温哥华乃全球适宜居住城市排行榜常客,尤其适合退休人士安享晚年。然而,温哥华既不像“纽伦港”般金融兴旺,亦缺乏三藩市一样的科技概念,凭什么一跃而成北美洲楼价数一数二的城市?《纽约客》的解释是:温哥华因缘际会,迎上过去二十年楼市全球化大潮,在产业、文化以至经济发展上虽无特殊优势,但胜在社会、政治、空气洁净度以至治安各方面皆让人心安。这样的城市,对他国富裕人士吸引力非同小可。

与温哥华大受华人欢迎相似,两位牛津经济学者近发表的调查显示,伦敦楼价跟南欧东欧局势动荡存在密切的相关性,后者政局愈不稳,伦敦楼价愈坚挺。同理,美国佛罗里达州迈阿密楼市强劲复苏,跟委内瑞拉政局混乱人心惶惶超声波焊接机
,资金北上寻找避风港不无关系。加拿大会议局(Conference Board of Canada)于一项研究中提到,温哥华楼市跟中国经济关系密切。

可以肯定的是,温哥华、迈阿密、伦敦以至悉尼、墨尔本,楼市荣辱与居民收入、物业供求等本地基本因素关系日渐疏离,取而代之的是相关城市对冲环球政经风险的吸引力。有鉴于此,《纽约客》替它们冠上“对冲城市”的统称。

讨论楼市是否存在泡沫,一般人都会聚焦楼价对收入或租金比率。楼市环球化的结果,是负担能力或犹如PE之于股市的楼价对租金比率,越来越难准确判断楼市包含多大的泡沫成分。从中俄拉美富人的立场出发,海外置业即使得付出不菲溢价,但从分散风险的角度看,仍是一个万分理性的选择。

《纽约客》指出,外资买入物业后空置情况普遍,令温哥华出现不少“僵尸社区”。该市一个名叫Coal Harbour的豪宅区。加人加地、港人港地也许不值得鼓励,但“对冲城市”既然奇货可居,外资不过视它们为避风港,那么以税务形式征收“停泊费”,就显得合情合理合法了。不管是否为了压抑楼价

,香港保留BSD并不为过。

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